# MEMORIA JUSTIFICATIVA · Estudio de Detalle parcela SUP-7 "Las Dunas"

> ⚠️ DOCUMENTO FICTICIO Y ANONIMIZADO · solo para demo de formación. Nombres, referencias catastrales y datos inventados.

**Promotor:** Inversiones Costa Norte, S.L. (CIF B-00000000)
**Emplazamiento:** Parcela SUP-7, Sector "Las Dunas", T.M. de Villarena (Las Palmas)
**Referencia catastral:** 0000000XX0000X0001XX
**Redactor:** Estudio de arquitectura ficticio
**Fecha:** marzo 2026 · **Expediente municipal:** PLAN-2026/0142

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## 1. Antecedentes y objeto

El presente Estudio de Detalle tiene por objeto la ordenación volumétrica de la parcela SUP-7 del Plan Parcial del Sector "Las Dunas", aprobado definitivamente el 12 de septiembre de 2019 (BOC nº 178). Se redacta a instancia de la propiedad para reajustar alineaciones interiores y definir la rasante de la edificación sin alterar el aprovechamiento urbanístico asignado.

El Plan General de Ordenación (PGO) de Villarena, en su Texto Refundido adaptado a la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, clasifica el suelo como **urbanizable sectorizado ordenado**, uso global residencial.

## 2. Determinaciones urbanísticas vigentes

| Parámetro | Plan Parcial | Estudio de Detalle propuesto |
|---|---|---|
| Superficie de parcela | 4.250 m² | 4.250 m² (sin cambio) |
| Edificabilidad | 0,85 m²/m² | 0,85 m²/m² (sin cambio) |
| Aprovechamiento total | 3.612,50 m²t | 3.612,50 m²t (sin cambio) |
| Altura máxima | B+3 (12,5 m) | B+3 (12,5 m) |
| Ocupación máxima | 60 % | 58 % |
| Retranqueo a linderos | 3 m | 3 m (frontal) / 4 m (posterior, reajuste) |
| Plazas de aparcamiento | 1,5/vivienda | 1,5/vivienda (54 plazas) |

## 3. Justificación de la ordenación propuesta

La propuesta reubica el volumen edificable hacia la zona norte de la parcela para liberar el frente sur como espacio libre privado de uso comunitario, mejorando el soleamiento de las viviendas y respetando la servidumbre de protección de costas (100 m desde el deslinde del dominio público marítimo-terrestre, Ley 22/1988 de Costas). No se incrementa edificabilidad ni número de viviendas (36 viviendas).

## 4. Cumplimiento normativo

- **Ley 4/2017 del Suelo de Canarias:** el Estudio de Detalle no altera determinaciones estructurales (art. 150.4). Competencia municipal.
- **Reglamento de Planeamiento de Canarias:** se justifica que no se reduce la superficie de espacios libres ni dotaciones.
- **Accesibilidad (RD 1/2013 y Decreto 227/1997 canario):** itinerario accesible desde vía pública a portales.
- **Servidumbre de costas:** la edificación se sitúa a 112 m del deslinde → cumple.

## 5. Tramitación

1. Aprobación inicial por Junta de Gobierno Local.
2. Información pública 1 mes (publicación BOC + sede electrónica).
3. Informe técnico y jurídico municipal.
4. Aprobación definitiva por el Pleno.

## 6. Documentación que acompaña

- Plano de situación E 1:5.000
- Plano de ordenación vigente E 1:1.000
- Plano de ordenación propuesta E 1:500
- Plano de alineaciones y rasantes E 1:500
- Anexo fotográfico

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## Ejercicios sugeridos en sala (César / urbanismo)

> Subir este documento a un Proyecto de Claude y pedirle:

1. **Resumen ejecutivo en 5 líneas** para el cliente promotor (sin tecnicismos).
2. **Extraer la tabla de parámetros** y señalar **qué cambia** entre Plan Parcial y Estudio de Detalle.
3. **Checklist de tramitación** con los hitos y plazos del apartado 5.
4. **Detectar riesgos jurídicos**: ¿hay algún parámetro al límite (costas, ocupación) que pueda generar reparo en el informe municipal?
5. **Borrador de escrito** de solicitud de aprobación inicial dirigido al Ayuntamiento.

**Límite honesto a decir en sala:** Claude lee y razona sobre la *memoria* (texto, tablas, normativa citada). **NO** interpreta el plano CAD/DWG ni mide sobre el dibujo. La cobertura real es el documento, no el plano técnico.